越秀房地產(chǎn)投資信托基金
越秀房地產(chǎn)投資信托基金是由越秀投資(0123)分拆出來(lái)的，主要投資于廣州的商業(yè)/辦公室物業(yè)，該基金讓投資者能間接投資于蓬勃 的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。鑒于該基金吸引的回報(bào)及優(yōu)厚的增值潛力，現(xiàn) 時(shí)給予其吸納的評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)3.9 元。首只中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金。資產(chǎn)質(zhì)素優(yōu)良，截至去年9 月底，這些物的可出租樓面面績(jī)共達(dá)15.9 萬(wàn)平方米， 其中55%用作批發(fā)及零售，45%作為辦公室及倉(cāng)庫(kù)。這些物業(yè)均位 于廣州中心地段，包括一個(gè)全國(guó)性的服裝交易中心及三個(gè)位于天河 商業(yè)中心區(qū)并與地鐵或鐵路鄰近的辦公室物業(yè)。截至去年9 月底止 這些物業(yè)的平均出租率高達(dá)92%。
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化的一種，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，并由專(zhuān)業(yè)的基金公司或投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的一種信托基金。REITs最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專(zhuān)門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國(guó)推廣的過(guò)程中也存在許多差異，但都沒(méi)有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種形式的本質(zhì)。不過(guò)REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通�？梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)（資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷(xiāo)售租賃、物業(yè)服務(wù)）的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。
廣州零售物業(yè)市場(chǎng)暢旺，越秀房地產(chǎn)投資信托基金旗下55%的物業(yè)均為批發(fā)及零售物業(yè)，將會(huì)受惠于廣州蓬勃的零售物業(yè)市場(chǎng)。根據(jù)高緯物業(yè)顧問(wèn)有限公司的 預(yù)測(cè)，在供不應(yīng)求下，廣州零售物業(yè)的空置率將從2004 年的20% 下降至2009 年的10%。緊絀的供應(yīng)將使零售物業(yè)租金有上升空 間。有機(jī)會(huì)向母公司收購(gòu)物業(yè)，越秀房地產(chǎn)投資信托基金獲母公司給予優(yōu)先權(quán)購(gòu)買(mǎi)四幢位于廣州的 商業(yè)物業(yè)，該四幢物業(yè)的樓面面積高達(dá)73 萬(wàn)平方米，分別于 2006、2007、2008 及2010 年完成。辦公室市場(chǎng)見(jiàn)頂對(duì)基金影響微，高緯物業(yè)顧問(wèn)有限公司預(yù)測(cè)廣州辦公室物業(yè)的空置率將從2004 年 的8%上升至2009 年的20%，主要由于未來(lái)數(shù)年將有大量辦公大廈 建成。基金管理公司相信對(duì)越秀房地產(chǎn)投資信托基金的影響不大， 主要由于基金現(xiàn)時(shí)只有約兩成的租金收入來(lái)自辦公室大廈，將來(lái)發(fā) 展亦會(huì)集中于商業(yè)物業(yè)。
房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)
房地產(chǎn)投資信托（REITs）最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專(zhuān)門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國(guó)推廣的過(guò)程中也存在許多差異，但都沒(méi)有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種形式的本質(zhì)。不過(guò)REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通�？梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。
