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為什么要修正比較因素系數(shù)

日期：2023-02-06 13:49:17 來源：互聯(lián)網(wǎng)

比較因素的選擇。根據(jù)評估案例的類型，影響評估案例價格的主要因素有:

a.交易情況。

b.交易日期。

c.區(qū)域因素。主要有交通條件(道路類型、公交線路及設(shè)站情況)、周邊繁華度、生活服務(wù)配套設(shè)施情況、自然環(huán)境景觀。

d.個別因素。主要指物業(yè)管理、銷售范圍、小區(qū)配套設(shè)施、施工質(zhì)量、建筑形式、裝修水平、樓層、戶型、朝向等。

比較因素條件說明。評估案例的各因素條件與比較案例的各因素條件

比較因素條件指數(shù)的確定。根據(jù)上表所述情況進行系數(shù)修正，以評估案例的各因素條件為基礎(chǔ)，將比較案例相應(yīng)條件與評估案例相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，各系數(shù)具體修正比例說明如下:

a.評估案例與三宗比較案例的交易情況均相同，故對于三宗比較案例均不作修正。

b.交易日期修正:根據(jù)北京市房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)指數(shù)顯示，北京市2003年12月的住宅售價相對較為穩(wěn)定，基本保持在同一水平。故對于三宗比較案例均不作修正。

c.區(qū)域因素修正:綜合比較評估案例與比較案例各自的交通條件、周邊繁華度、生活服務(wù)配套設(shè)施情況及自然環(huán)境、景觀情況，評估案例小區(qū)小周圍配套較差，比較案例A、C優(yōu)于評估案例，因此向上修正8%;比較案例B顯著優(yōu)于評估案例，因此向上修正16%。

d.個別因素修正:綜合比較評估案例與比較案例各自的物業(yè)管理、銷售范圍、小區(qū)配套設(shè)施、施工質(zhì)量、裝修水平、建筑形式、樓層、戶型、朝向情況。比較案例A、C的施工質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)及居室布局等方面明顯優(yōu)于評估案例，分別向上修正16%和22%;比較案例B的施工質(zhì)量、裝修水平、建筑形式、樓層、戶型結(jié)構(gòu)及居室布局等方面顯著優(yōu)于評估案例，因此向上.修正32%。

e.以評估案例的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較案例相應(yīng)因素條件與評估案例進行比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，編制比較因素條件指數(shù)表。

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