跨境資本流動(dòng)特點(diǎn)

       跨境資本流動(dòng)特點(diǎn)： 北京時(shí)間15日路透消息，去年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗成交額再創(chuàng)歷史新高。全球最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)一世邦魏理仕47.25, -0.37, -0.78%)（CBRE）周四簡(jiǎn)報(bào)預(yù)計(jì)，今年國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)的投資將繼續(xù)活躍，同時(shí)跨境資本需求旺盛，外資地產(chǎn)基金將繼續(xù)把中國(guó)列為亞太區(qū)增值型投資的首要目標(biāo)市場(chǎng)。

　　去年中國(guó)大宗商業(yè)地產(chǎn)全年交易總額達(dá)2，300億元人民幣，同比增長(zhǎng)25%。簡(jiǎn)報(bào)稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)”增量轉(zhuǎn)存量”令開(kāi)發(fā)商成為2017年國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的最大買(mǎi)家。鑒于目前開(kāi)發(fā)商的投資性物業(yè)在其總資產(chǎn)的占比仍低，2018年國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)加大一二線城市投資性物業(yè)的投資。

　　同時(shí)，國(guó)內(nèi)房企到期債務(wù)高峰疊加住宅銷(xiāo)售下滑，以及銀行信貸、委托貸款、信托等通道的嚴(yán)控將使2018年開(kāi)發(fā)行業(yè)的收購(gòu)兼并活動(dòng)更為活躍。

    跨境資本流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：

    2017年三季度國(guó)內(nèi)上市開(kāi)發(fā)商的總體資產(chǎn)負(fù)債率已升至79%的10年高位。報(bào)告預(yù)計(jì)，2018年起將逐步進(jìn)入債券償付的高峰期，今年房企債券償還總金額同比增長(zhǎng)64%至2，500億元，2019年更是將繼續(xù)大幅增加至近4，000億元。

　　CBRE大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示，”中國(guó)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)具備在2018年繼續(xù)活躍的宏觀基礎(chǔ)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者仍是買(mǎi)方主力，同時(shí)跨境資本需求旺盛。建議投資者關(guān)注一線城市中具有租金增長(zhǎng)潛力的物業(yè)。”

　　在境外投資方面，世邦魏理仕報(bào)告指出，中國(guó)監(jiān)管部門(mén)已將境外房地產(chǎn)投資列入敏感類(lèi)投資，再加上今年美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表、歐洲央行可能結(jié)束量化寬松、國(guó)際貿(mào)易摩擦加劇等因素對(duì)人民幣匯率和中國(guó)外匯儲(chǔ)備造成的風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)監(jiān)管層今年內(nèi)放松對(duì)資本出境和境外房地產(chǎn)投資限制的概率較低。　　世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，2018-2020年間將共有530億美元亞太私募房地產(chǎn)基金投出資金，其中中國(guó)市場(chǎng)將獲得140億美元，主要為增值型和機(jī)會(huì)型基金。另外隨著去年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力逐步成型，外資地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)失速的擔(dān)憂逐漸減弱，預(yù)計(jì)今年外資基金對(duì)中國(guó)一二線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資將有所加快。

　　報(bào)告稱(chēng)，一帶一路地區(qū)以及和產(chǎn)業(yè)配套相關(guān)的倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、港口碼頭以及自用物業(yè)等類(lèi)型的投資仍將享有更多的政策靈活度，相關(guān)投資需求將較為活躍。此外，中資于2013-2015年期間的不少海外地產(chǎn)投資獲利頗豐，2018年或?qū)⒖吹街匈Y出售項(xiàng)目的情況有所增加，并帶來(lái)一定的再投資需求。