濱江集團股票分析

　濱江集團(7.160, -0.30, -4.02%)營收下滑近三成，上海地王擱淺，浙系房企“二哥”成掉隊者？濱江集團最新消息

 

濱江集團股票分析：

 

　　浙系房企杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”，002244.SZ）出走大本營杭州的全國化布局道路并不順暢。

 

　　近日，濱江集團發(fā)布2017年度報告，營業(yè)收入為137.74億元，較上年下降29.19%；歸屬于母公司的凈利潤17.11億元，較上年上漲22.35%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤12.73億元，較上年下降5.07%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額34.30億元，較上年下降73.88%。

 

　　2017年，濱江集團主要經(jīng)營區(qū)域包括杭州、上海和深圳。不過除大本營杭州外，上海和深圳的銷售金額均出現(xiàn)了下降，上海地區(qū)的下降幅度更是高達39.86%。同時《中國經(jīng)營報》記者走訪了解到，2015年9月濱江集團以地王身份首入上海的寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地塊至今仍未開盤入市。

 

　　針對企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)以及上海項目開發(fā)進度等問題，記者致電致函濱江集團董秘辦，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“公司營收下降系交付樓盤減少，經(jīng)營性現(xiàn)金流下降系支付土地款大幅增加。”并表示，公司上海項目進展順利，開盤時間將根據(jù)市場情況確定。

 

　　上海地王難解套

 

　　深耕浙江市場二十余年后，濱江集團終于走出大本營，開始了全國化布局。

 

　　時間回溯到2015年9月，濱江集團與平安不動產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以34.65億元競得上海市寶山區(qū)大場鎮(zhèn)祁連社區(qū)121601單元B3-03住宅地塊，樓板價2.88萬元/平方米，溢價率91.7%，刷新區(qū)域樓面價紀(jì)錄。

 

　　對此，濱江集團董事長戚金興表示：“有實力的企業(yè)，進駐上海永遠(yuǎn)不會遲。”事實上，早在2016年8月，濱江集團在上海的首個項目濱江公園壹號就已經(jīng)正式亮相。不過時至今日，“燙手山芋”般的高價地王仍然難以開盤銷售。

 

　　3月21日，記者實地走訪售樓處，銷售人員介紹稱：“項目當(dāng)時拿的是地王，受到調(diào)控政策影響，入市時間有所推遲，可能會在今年的5月份領(lǐng)到銷售許可證，但具體時間也不好說。”

 

　　銷售人員表示，項目為精裝交付，均價暫時還未出來，但是受限價政策影響，估計不會超過6萬元/平方米。目前暫無樣板間參觀，也沒有戶型圖等紙質(zhì)宣傳材料。

 

　　記者在濱江集團官網(wǎng)看到，2016年的一則企業(yè)新聞中，濱江集團表示，2015年9月25日以“地王”身份進駐上海，經(jīng)過一年的發(fā)展，通過土地拍賣及合作以及收購等形式，已有濱江公園壹號、崇明和古北3項目，總值達200多億元。另外還有4個在談項目，如果在談4個項目能成2個，最起碼增加300億到400億元。未來兩到三年，集團預(yù)計把上海銷售量達到100億元以上，三到五年200億元以上，能夠和杭州銷售量匹配。

 

　　根據(jù)2017年年報，截至2017年年末，濱江集團在上海的投資達到2152.4億元，同比增加9.5%；新開工的數(shù)值是2618萬平方米，同比減少7.85%。同時，濱江集團上海商品房市場銷售金額4026.67億元，同比減少39.86%；銷售面積1691.6萬平方米，同比減少37.48%。

 

　　同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，從政策面來看，上海樓市調(diào)控政策仍然會從嚴(yán)執(zhí)行。從房企處境來看，上海商品住宅市場因“限價”“限簽”“高價地”地王項目推盤節(jié)奏調(diào)整等因素影響，房企銷售業(yè)績表現(xiàn)不及預(yù)期。因此，當(dāng)前的上海市場，房企因無法正常銷售、業(yè)績不理想等情況，正面臨尷尬局面。

 

　　年報中，濱江集團的區(qū)域布局戰(zhàn)略變更為聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關(guān)注珠三角、京津冀、中西部重點城市三個“游擊區(qū)”。

 

　　出局杭州市場前三甲

 

　　以穩(wěn)健著稱的濱江集團，在2015年開始飛躍式發(fā)展，并調(diào)整經(jīng)營策略，確立將深圳作為主戰(zhàn)場，上海作為次戰(zhàn)場，杭州作為根據(jù)地。

 

　　濱江以地王之姿首進上海，在深圳市場，它則是以合作方式敲開了大門。2016年8月，濱江集團宣布與安遠(yuǎn)控股共同開發(fā)位于深圳的龍華區(qū)城市更新項目，該地塊占地面積約40萬平方米，其中濱江集團操盤并持有控股70%。

 

　　2017年6月26日，濱江集團發(fā)布公告稱，以4.85億元人民幣收購深圳市愛義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司48%股權(quán)。這意味著，濱江在深圳新增5個項目儲備（其中三