商辦房調(diào)控政策

近期，《華夏時報》記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，在北京市商住房限購之后，商辦房調(diào)控政策商住房單價出現(xiàn)了大幅下跌，但部分社區(qū)的租金卻在持續(xù)增長，商辦房調(diào)控手段房屋的租售比出現(xiàn)了大幅提高。

 

　　多個商住小區(qū)租售比提高

 

　　《華夏時報》記者走訪的中弘·北京像素、林肯公園、明天第一城小區(qū)的單價都出現(xiàn)了不同程度的下跌，中弘·北京像素單價跌了2萬元/平米，林肯公園房價跌幅在1萬元/平米左右，明天第一城的房價也跌了1萬元/平米左右，但房租并沒有受到影響，有的甚至還出現(xiàn)了上漲。此消彼長，北京市商住房的租售比出現(xiàn)了大幅的提高，甚至接近了1：300的國際標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　至于房屋租售比，指的是每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，也有一種說法認(rèn)為是每個月的月租與房屋總價的比值。這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標(biāo)之一，國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。

 

　　如果租售比為1：400，按照租售比為每個月的月租與房屋總價的比值理解，需要400個月才能收回購房成本，這意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果租售比為1：100，就高于1：200的國際標(biāo)準(zhǔn)，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報率較高，后市看好。

 

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，租售比是房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)，在政府加大調(diào)控、大力發(fā)展租賃市場背景下，市場預(yù)期得到修正，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控正在逐步顯效。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《華夏時報》記者，商住房租售比提高不是個案，住宅也是這樣的，二手房租金上漲，房價也跌了，從短期看，租售比肯定都在提高。主要還是因為信貸收緊了，交易量萎縮了。

 

　　“租價比”已近9年前水平

 

　　2010年，國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》中，首次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念，計算方式是，一套房子的租價比=出租價格（一年）/房價（不含裝修與稅費），據(jù)統(tǒng)計，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個典型城市（上海、深圳、天津、杭州、青島）租價比走勢大體相同。

 

　　以《華夏時報》記者近日調(diào)查的中弘北京像素為例，按照“租價比”計算方式，50平米戶型，房價215萬，月租金6500元計算，租價比為3.62%，接近2009年北京居住物業(yè)租價比水平，而以中弘北京像素所在區(qū)域的住宅項目“富力陽光美園”為例，一套76平米左右住宅，售價370萬左右，月租金在5800元左右，租價比約為1.88%，差不多是商辦房租價比的一半。

 

　　至于北京現(xiàn)在新房的租售比水平，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，新房大都是期房，用期房的房價對標(biāo)同期的租金水平的話，目前的租售比在1：500-1：800之間，不包括共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房。

 

　　值得注意的是，北京市2010年之前的房地產(chǎn)時期，關(guān)于租售比的新聞常見諸報端，此前有媒體報道稱，1998年至2001年間，我國房價與租金增長情況基本一致。2002年開始，隨著房價的持續(xù)偏快上漲，房價長期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房價增幅卻高達6%至10%。

 

　　但北京市的租金水平一直不高，房租只相當(dāng)于抵消了貸款的部分，隨著房價的持續(xù)增長，租售比這個國際上通用的投資原則，在北京樓市逐漸被忽略，以至于人們買房的時候都不會將這一指標(biāo)作為參考。

 

　　限購后成交量跌九成

 

　　北京市商辦房此次大規(guī)模的降價，是受到了去年出臺的商辦房限購政策的影響。

 

　　2017年3月26日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商辦項目的銷售條件進行了嚴(yán)格的限制。

 

　　文件規(guī)定，本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄；在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

 

　　由于符合購買條件的購房者較少，此項政策的出臺商住房項目造成了較大的影響。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年3月17日以來，北京樓市跌幅最大的是商住類物業(yè)，調(diào)控一年來，實際簽約只有5895套，跌幅達91%，簽約時