新城控股股票行情

2018年3月29日訊，新城控股(31.230, -1.87, -5.65%)早盤(pán)小幅高開(kāi)后持續(xù)跳水，一度跌超6%，截止發(fā)稿，新城控股跌5.44%。

 

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)2015年迎來(lái)了一輪從一二線城市蔓延至三四線城市的瘋狂漲價(jià)潮，“量?jī)r(jià)齊升”使得此前瘋狂加杠桿做多的房企迎來(lái)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。

 

　　從新城控股上述時(shí)期的融資情況也能夠看出當(dāng)時(shí)加杠桿的力度——2013年-2014年，公司的期末融資總額分別為60億元、59億元；而2015年-2017年則攀升至156億元、246億元和395億元。

 

　　雖然因?yàn)樽非笠?guī)�？焖僭鲩L(zhǎng)而導(dǎo)致融資總額快速增長(zhǎng)，但是新城控股通過(guò)合理安排融資方式，較好控制了融資成本，并且呈現(xiàn)出逐年下降趨勢(shì)。

 

　　2014年，新城控股首次通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資，發(fā)行20億元公司債，同時(shí)還有銀行貸款金額39億元，當(dāng)年融資加權(quán)平均成本為7.71%；2015年公司成功發(fā)行50億私募公司債，整體融資平均成本降至7.26%；2016年，公司成功發(fā)行80億私募公司債，加權(quán)平均成本僅為4.74%，整體加權(quán)平均成本為5.49%。

 

　　進(jìn)入2017年，新城控股也通過(guò)融資工具，在市場(chǎng)整體利率上行的大背景下，實(shí)現(xiàn)了整體加權(quán)平均成本的進(jìn)一步下行。公司完成三期中期票據(jù)發(fā)行，合計(jì)募集資金45億元，綜合票面利率5.55%；完成一期PPN發(fā)行，募集資金20億元，票面利率6.3%；完成一期5年期高級(jí)美元債券發(fā)行，募集資金2億美元，票面利率5%；完成一期ABN發(fā)行，發(fā)行金額21億元，優(yōu)先A票面利率5.38%，優(yōu)先B票面利率6.2%。報(bào)告期末，公司整體平均融資成本為5.32%。

 

新城控股近幾年融資情況新城控股近幾年融資情況

　　融資為新城控股在過(guò)去幾年房地產(chǎn)高景氣時(shí)期規(guī)�？焖僭鲩L(zhǎng)以及利潤(rùn)能力的提高奠定了基礎(chǔ)。自2013年之后，這家房企毛利率一路上行，從2013年的22.50%提升至2017年的34.85%。

 

新城控股近5年毛利率情況新城控股近5年毛利率情況

　　除此之外，新城控股的企業(yè)運(yùn)營(yíng)建設(shè)能力也成為公司快速發(fā)展的助推器。

 

　　公司實(shí)際控制人王振華常常把新城控股比作一只駱駝，他認(rèn)為駱駝文化有持久的耐心和踏實(shí)的勤奮，并要求公司以駱駝的姿態(tài)穩(wěn)步快速擴(kuò)張。為了擴(kuò)張，新城控股還力邀陳德力、章晟曼以及袁伯銀等一批業(yè)內(nèi)有影響力的職業(yè)經(jīng)理人加盟。

 

　　2016年下半年，新城控股不惜重金從萬(wàn)達(dá)挖來(lái)其負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的副總裁陳德力，其在萬(wàn)達(dá)任職的6年，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正開(kāi)啟加速的6年。2016年下半年陳德力加盟新城之后，吾悅廣場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入加速期，2017新開(kāi)業(yè)12座，超過(guò)之前4年的總和，同時(shí)2020年的開(kāi)業(yè)目標(biāo)也上調(diào)至100座，截至2018年3月24日，包括開(kāi)業(yè)、在建以及拿地的吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已經(jīng)達(dá)到67座。

 

　　而曾在財(cái)政部、世界銀行、花旗集團(tuán)和香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)等多個(gè)機(jī)構(gòu)任要職的章晟曼，依托于自身強(qiáng)大的證券及銀行背景助力新城控股持續(xù)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，2017年公司發(fā)行的PPN以及ABN只是剛剛開(kāi)始。

 

　　此外，從萬(wàn)科挖來(lái)專(zhuān)管人力資源事務(wù)的副總袁伯銀，在新城控股扮演著“大內(nèi)總管”角色。他們與分管住宅事業(yè)部的聯(lián)席總裁梁志誠(chéng)以及副總裁歐陽(yáng)捷一起組成了目前新城控股的管理層團(tuán)隊(duì)。

 

　　通過(guò)觀察這家公司的存貨周轉(zhuǎn)，可以看出其運(yùn)營(yíng)能力。

 

　　一般對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從拿地、建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售到回款整個(gè)周期如果越快，那么企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模就會(huì)越快增長(zhǎng)，同時(shí)利潤(rùn)也會(huì)越多，相應(yīng)的企業(yè)現(xiàn)金流就越不容易出現(xiàn)問(wèn)題，還可以通過(guò)回款繼續(xù)投入到新項(xiàng)目中去。

 

　　從近幾年新城控股存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)看，在2017年銷(xiāo)售前20名的房企中位居前列，基本均處于0.5以上，僅有2017年略有下滑至0.45。

 

質(zhì)疑與未來(lái)隱憂質(zhì)疑與未來(lái)隱憂

　　盡管業(yè)績(jī)方面有著亮眼表現(xiàn)，但市場(chǎng)上仍不乏對(duì)于新城控股質(zhì)疑的聲音，包括經(jīng)營(yíng)模式的可持續(xù)性、負(fù)債高企以及現(xiàn)金流等問(wèn)題。

 

　　新城控股目前依托于綜合體模式發(fā)展勢(shì)頭良好，不過(guò)一位從業(yè)近20年、歷任多家龍頭房企的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)向界面新聞直言，未來(lái)新城控股仍然存在一定隱患。

 

　　在這位運(yùn)營(yíng)總監(jiān)看來(lái)，當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)的核心成功因素是現(xiàn)金流要好，現(xiàn)金流包括融資性現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。以前住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高的時(shí)候，如果住宅利潤(rùn)可以把自持物業(yè)的土地成本和建設(shè)成本完全覆蓋，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也可以很快回正，那這樣的商業(yè)綜合體就是好項(xiàng)目，這也是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式的核心。